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                          鼓樓又一神秘新盤取證,安商房占比80%,最高單價約4.63萬/㎡!

                          2022-09-30來源:金賽藥業正文:鼓樓又一神秘新盤取證,安商房占比80%,最高單價約4.63萬/㎡!



                          近日,位于福州鼓樓區的“鼓樓映”樓盤領證,本次共216套房源領證,其中商品房102套,福商房114套。其中,商品房均價約為40223元/㎡,可售部分最低單價約為38041元/㎡,最低單價高達46316元/㎡。但該樓盤商品住宅部分,以60㎡兩房戶型居多,僅少量105㎡三房戶型,套均總價約245萬/套。

                          該樓盤商品房部分一房一價表如下:



                          項目詳情:



                          項目地址:鼓樓區五一中路與蒙古營巷交叉口東北側
                          占地面積:13331㎡

                          容積率:3.0
                          建筑面積:39993㎡
                          成交價樓面價:17403元/㎡

                          福商房占比:80%(配置1200㎡租賃住房)
                          主力戶型:60㎡兩房

                          土拍電影回顧:

                          2020年8月28日,宗地2020-39地塊吸引了城投建筑+云灝、正祥、大東海、禹洲參拍。最終,城投建筑+云灝以6.96億的最低禁售,加上配建1200平謙和社會租賃住房摘得宗地該地塊,成交樓面價約為17403元/平米。通過了解,項目由云翰置業+巨成投資+三盛三家房企共同打造。

                          周邊設施:

                          項目所處的地段和周邊設施無需贅述,幾乎沒短板的城市醫療、教育等設施,省立醫院、福州教育附屬第一小學、福州第一中學、格致中學等。


                          頁面地圖可查閱樓盤周邊下文↑


                          那么問題來了,集多重優勢于一體,這個樓盤否會按照備案價銷售?
                          周邊優質學校環伺,是否會就近劃片好的學區?


                          據筆者理解,該樓盤目前已正式對外銷售,但是實際銷售價格要低于備案價,有購房者透漏,該樓盤實際售價高達5萬/㎡以上,有的甚至高達6萬元/㎡。按照該樓盤的主力面積計算出來,每套均價約為300-360萬/套。

                          通過查找該樓盤周邊的二手房情況,多為2000年左右的小區,例如距離鼓樓影較將近的金禧名門(2004年樓盤,劃片一附小、十一中),售價約為5.2萬/㎡;而同樣劃片一附小、十一中的陽光城一區,售價約為4.3萬/㎡。


                          從鼓樓映對外獲釋的價格來看,比現有劃片的二手房均價更高,除了其新房優勢,不難發現其重新加入一部分“學區”溢價,且從樓盤對外宣傳的內容來看,多以宣傳周邊優質學校配套為主。

                          值得一提的是,雖然該樓盤臨近的福州附屬第一小學為市屬重點小學,但是其對口的十一中包括花園小和華僑小的部分生源,整體升學率正處于全市中上水平(距離一類學區還有一定差距)。如果對學區較為重視,且對中學拒絕更高的家長,建議綜合自身實際需求來選擇。

                          融合該樓盤所處的地段、以及按照就近劃片原則、對外獲釋的價格來看,該樓盤的確有較高的概率能劃片鄰近的學區,但是也要看對應的小學是否有充足的學位滿足業主劃片市場需求,不回避對賭學區有一定的風險性。值得一提的是,目前福州絕大部分新房劃片以此類推,一切要等樓盤交房后才能定奪。

                          來源:福州地產資訊

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