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    庫存高企、人口流失!徐州,開啟救市模式了

    2022-05-09來源:徐州房產網正文:庫存高企、人口流失!徐州,開啟救市模式了

    作者:子非魚

    業內人士認為,4月29日開會的最重要會議明確提出,“反對各地從當地實際出發完備房地產政策,支持剛性和提高性住房市場需求”,標志著樓市進入了既口惠又實至的階段。

    這句話的意思是,雖然從宏觀政策上看,從去年四季度就開始轉向友好關系,而且這期間經歷了兩次全面降準、一次降息,但在這次會議之前,市場并不買賬。

    佐證的數據乃是,年初以來,樓市成交量依舊下滑。

    然而,4月29日的官宣,意味著樓市真正嚴格的時代到來了。

    這一辨別,本號不置可否。但自這場會議之后,顯然引起了又一波城市快速放松政策,乃至發布鼓勵政策。比如最近幾天,沈陽、洛陽、惠州、中山、贛州、徐州等。

    其中特別需要說一下的是徐州。因為徐州是最近幾個公布救市措施中,人口唯一一個流失的城市,也是江蘇省十三太保中唯一人口萎縮的城市。

    徐州市統計局數據表明,2021年徐州常住人口902.85萬,較2020年增加了5.54萬人。

    5月3日,徐州市住建局、市資規局、人民銀行徐州市中心支行等涉及部門隨同市區20余家在徐開發企業主要負責人聯合召開了房地產行業停工復產及紓受困面壁工作不會。

    在會上,徐州市發布了五大類18條救市大招。

    其中關鍵幾條如下:

    第一,科學供地。

    這一條中,徐州提出要差異化供地,對去化周期較長的板塊要控制供地。此外,將房企拿地保證金從原來的100%降至50%。

    第二,增大信貸融資反對。

    這一條中,明確提出既要對房企金融支持,也要對個人購房給予信貸支持。希望金融機構對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例,也即首付從原來的30%降至20%。

    第三,優化營商環境。

    這一條中,涵括了較多內容,比如優化房企對于預售資金的支配,放寬新房預售條件和數量等。

    第四,反對住房合理需求。

    大戶型(144平米以上)房子,不再限售。

    第五,調整公積金購房用于政策。

    這幾條力度并不是相當大,且沒什么新鮮花樣,主要是因為徐州樓市此前一直很火熱,去年三季度之前的好幾年時間里,徐州房價一直在上漲,且是連續不間斷地下跌。

    此外,去年之前,徐州還經常誕生地王,新房樓盤也動輒日光。

    徐州之前房子最暢銷,除了房價上漲之下的買漲不買跌心理因素影響外,很多樓盤出眾營銷團隊也是最重要原因之一。

    好的產品,需要有好的銷售團隊,才能相得益彰。一個好樓盤,委托對了一家好的營銷公司,可以事半功倍。購房去找對了營銷公司,對于購房者也可以省去選房買房中的后遺癥。

    以坐落于廣西桂林的西南旅居來說,就是一家現代化、專業化的房地產營銷公司,享有出色的線上線下的專業顧問團隊,協助客戶訂制需求房源,是廣西很多開發商的合作伙伴。優質營銷公司,還握有很多優惠,比如西南旅居就提出,精選輯團購專場購房,購房六重專享。

    徐州過去樓市下跌的動力在于,一方面是貨幣棚改大力推展,另一方面在于徐州本身的城市地位不斷提高,2017年徐州已經被會典為淮海地區的中心城市。

    去年三季度之后,在信貸放寬之下,徐州和大多數熱點城市一樣,轉入了冷場模式。進入2022年,疊加疫情影響下,徐州的樓市出現了量價齊跌的局面。

    根據克而瑞數據表明,一季度徐州市區商品房累計成交量,只有去年同期的40%左右,同比下降約60%。而且,這是最近五年來,徐州首次經常出現供大于求的一季度,以前供不應求。

    價格方面,國家統計局公布的3月份數據表明,徐州新房環比暴跌0.2%,二手房環比暴跌0.7%。

    另外,徐州很多板塊的庫存低企,去化周期超長。如九里山板塊、北京路板塊、中心區板塊、大龍湖板塊、徐州樂園板塊、云龍湖板塊、九龍湖板塊、扯龍山板塊、高鐵板塊、高新區板塊的去化周期都多達了住建部劃定的12個月安全警戒線。

    其中,北京路超過了49.6個月,中心區板塊62.4個月,徐州樂園板塊36.4個月,扯龍山板塊56.4個月,高新區板塊31.2個月,高新區板塊更是高達65.1個月,是去化周期最長的板塊。

    基于此目前的樓市現狀,才有了徐州出臺的18條救市措施。

    關鍵問題來了,救市大招能夠托起來嗎?

    竊以為,比較難。

    第一,徐州已經面臨人口流失問題,庫存量太大,救市力度過強。即便像鄭州、福州、南京這樣級別的城市,在大力度救市措施下,也沒產生多大的效果,遑論徐州。

    第二,在疫情沖擊下,很多人的收入和工作都不存在較大不確定性。國家統計局發布的3季度消費數據,經常出現了少見下降,意味著消費力在上升。

    正如本號多次說到的,當下各城市的救市措施,無非是放開限購、限售,真是給點補貼,也不過是杯水車薪。

    這些情況下的救市措施,根本調不動出售市場需求,因為很多人只是空有市場需求沒購買力。

    要想救市,要么誠懇降價,要么提升大家的收益。


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