• 近期8條房地產政策梳理及點評

    2022-05-10來源:徐州房產網正文:近期8條房地產政策梳理及點評

    原標題:近期8條房地產政策梳理及評論

    1徐州:去年約談以來首次政策轉向

    5月3日,根據徐州住建局官網消息,徐州近期開會了《房地產行業復工復產及紓困面壁工作會議》。這是去年7月份徐州被約談后首次具體的政策轉向。

    1、政策創新點

    此次徐州政策,除了放松限售等常規性的政策表述外,也有一些新的政策內容有一點行業關注。1)預售項目必須解除土地di押權。類似規定客觀上能夠增加交易的糾紛,只有解除土地di押權,才能確保此類預售項目輕裝上陣,減少經常出現產權方面的糾紛,也有助先前按時交付給房屋和辦理不動產權證,反映了對于購房者權益的維護導向。2)二手房交易貸款的反對力度加大。此次徐州比較明確地對二手房的貸款明確提出了拒絕,相比全國一些城市更強調新房來說,徐州此次政策更加全面,客觀上也有助于促進二手房交易市場的活躍。3)優化公積金貸款政策,包括淮海經濟區跨省通辦的公積金貸款政策優化、減少公積金貸款項目準入條件等,都反映了徐州對于住房公積金的用于做到了進一步的放松。其中公積金跨省通辦制度,也是當前疫情特殊時期值得引薦的方式。而樓盤項目主體完成50%就可以通車公積金貸款服務,客觀上也使得更多樓盤可以享用公積金貸款的優惠政策。

    2、政策意義

    此次徐州政策,其思路模式和全國其他城市都是比較類似于的,歸屬于地方上穩定樓市、激活購房需求、降低房企經營成本的又一個地方版本。當然徐州此次政策出現了一些創新點,也是有一點全國其他城市的自學和糅合。以公積金為例,全國各地公積金放松的政策,總體上是集中在貸款額度提升、貸款利率下調、二套適用首套標準、鼓勵商業和公積金的人組模式等,但是徐州此次也明確提出了一些新的內容,包括在都市圈的公積金如何給予優化、如何讓更多樓盤可以享用到公積金貸款的優惠政策等。此類做法都需要增進公積金貸款政策更進一步地獲釋效應,對于房地產市場的購房成本降低、購房需求的轉錄等都有積極的作用??傮w上看,徐州此次政策,也解釋此類過去短路的城市也開始有了政策的轉向。2021年7月份,銀川、徐州、金華、泉州和惠州被約談,當時市場面總體偏熱、政策總體偏緊。當前徐州政策放松,也解釋市場矛盾點在變化,政策大力調整方向合乎預期。

    2南昌:出租汽車區也面對房貸嚴格利好

    5月5日,根據相關媒體報道,南昌當前部分銀行實施了首付兩成等政策。此類政策繼續解釋,5月份及后續月份各地房貸政策將進一步趨于嚴格。

    1、政策要點

    此次媒體報道顯示,5月5日江西銀行、郵政銀行無論限購與非限購區域,首套房貸首付比例均按首付2成、貸8成計算出來,只認貸不認房。相關銀行人士證實了此類操作者的真實性。從這里可以看出至少三點領域的放開,即出租汽車區域也可以享受同樣的信貸嚴格政策、首付比例可以實實在在做2成首付、一些貸款償清的購房者可以享受2成首付政策。此類規定,也反映了南昌此類省會城市,在其他政策沒有明顯松動的情況下,銀行貸款政策會率先斷裂。雖然和其他城市比起有所所滯后,但也客觀上獲釋了當前放開購房環境的導向。

    2、政策意義

    應當說道南昌此類城市的政策和全國其他城市的政策是類似的,進一步說明5月份以來各地依然不會在房貸等方面有政策進一步放開的動作。另外也需要留意,江西市場這幾年總體保持穩定,沒有顯著的聲浪偏向,所以要防止此次政策放松所帶給的一些新的抹黑內容。尤其是此類城市總體上過去一些購房市場需求沒顯著釋放,先前政策寬松的情況下,房地產購房需求容易釋放出來。所以在政策逐漸放開的過程中,要緊密關注先前市場的變動情況,尤其是購房秩序的穩定。

    3天門和重慶:搭起“契稅補貼+房展會”模式

    5月1日,根據媒體報道,天門和重慶大渡口區都落實了購房契稅補貼政策。此類政策解釋,“契稅補貼+房展會”的模式也是近期各地大力推進的內容。

    1、政策要點

    此次天門和重慶大渡口都積極開展了購房契稅補貼工作,且都圍繞房交會等展開。1)此次天門積極開展了房地產交易會,時間為5月1日-6月14日,對于簽定購房合約的購房人,可以享受等額購房契稅補貼和房價優惠。2)重慶大渡口區在5月1日-6月30日舉行春季線上房交會,實施三項優惠政策,即50%契稅補貼、給予1-3萬元購房補貼、展覽項目優先取得放款支持??偨Y來看,這兩個城市的政策和全國其他城市類似于,但也都說明“契稅補貼+房展會”也是近期各地政策推進的新踢法。

    2、政策意義

    傳統的購房優惠政策顯然也比較多,而隨著當前房地產政策面的大環境逐漸嚴格,通過房展會的平臺來更好推進優惠政策、激活供需兩端,也是各地可以大力采取的措施。就當前各地房企的銷售數據看,顯然壓力是比較大的,客觀上也拒絕各地之后作好政策放開的內容。而5月份預計各地房地產項目促銷的力度不會增強,通過和房交會、房展會等平臺進行融合,需要更好聚攏房企項目和購房群體,涉及的優惠政策也可以充分發揮更好的起到,供需兩端都有活躍的基礎和條件,真正助力房地產市場行情的活躍。

    4上交所:“民營房企融資”被重點提到

    5月5日,上交所發布《認真貫徹中央政治局會議精神,研究實施中國證監會工作部署》。此次會議對于房企融資和企業經營等提出了新的拒絕和措施,有一點房企的重點關注。

    1、政策要點

    此次政策研究了一批有針對性、有時效性的具體措施。1)對于房地產領域來說,政策具體服務好民營房地產企業的合理融資市場需求,推動不斷擴大基礎設施REITs試點范圍。從這里可以顯現出,民營上市房企在先前的融資方面會有更多的機會,一些金融工具的發售也不會更加大力,有助促進此類企業的更好發展。而REITs的創意試點,對于保障性租賃住房的相關企業也需要帶來更好的促進作用。2)研究推展上市公司買入、增持等穩市不道德的便利化。該內容雖然不是必要針對房企,但是對于房企是有啟發意義的,至少解釋一些上市房企先前在買入股權、增持股份等方面的受到影響政策不會減少,客觀上有助此類地產股的平穩。3)大力推展投zi基本面分析,理性看待市場波動,倡導價值投zi和長期投zi理念。此類闡釋對于地產股的市值管理和企業茁壯也有積極的作用,充分說明對于投zi者引導長期投zi的導向,對于短期的股價波動不應該有過度的反應。

    2、政策意義

    此次上交所比較han聞地把民營房企的融資單列,列為到當前有針對性和有時效性的政策措施籃子中,體現了對于民營房企融資方面的高度關注。此類表述具備積極的意義,也是當前各類民營上市房企需要重點關注的。類似于企業近期要關注上交所的政策導向和具體措施,積極和金融機構合作,探索新的融資渠道和新的融資方式。若是此類工作做到位,那么對于今年5月份尤其是下半年儲備更多資金、大力做好企業經營能力提高等,都有積極的作用。涉及民營房企需要關注此類資本市場以及此前一部兩會的政策闡釋,大力在融資方面探尋新路子、修筑新模式、打開新天地。另外也必須看見,對于地產股的平穩工作,此次上交所也得出了具體的方向,對于一些上市房企來說也是具備靈感意義的,客觀上也有助于增進此類企業更好的發展,對于涉及企業的市值管理、和投zi者增強交流等工作的積極開展也具有積極的意義。

    5廣州:調整住房定向銷售政策

    5月5日,根據對廣州第一輪集中供地的競拍規則可以看出,廣州對于房企項目定向銷售的政策有所調整。這也可以指出是拿地門檻進一步降低的信號。

    1、政策要點

    此次廣州首輪集中土拍中,共成功交易了17宗土地。其中,海珠區和黃埔區地塊“要求不低于50%的房源向無房者出售”的規則被取消。此類規則可以指出是“住房項目定向銷售規則”。去年即2021年8月廣州第二輪集中供地過程中,當時規定了海珠、黃埔和南沙涉及地塊實施住房項目定向銷售規則,即所售項目中首套住房購房家庭或個人必須多達50%,且開發商必須簽定承諾書。而在去年第二輪集中于供地過程中,南沙就取消了這個規則。而今年5月5日廣州新一輪集中供地過程中,海珠和黃埔也中止了這個規則,具有非常強勁的信號意義。

    2、政策意義

    廣州此次集中供地的規則調整,也解釋各地在拿地方面不斷減少門檻的導向。對于廣州來說,當前供地的意愿比較強,也期望土地市場能夠提振。此次類似限制性條款的取消,客觀上有助促進廣州土地市場的活躍。至少對于房企來說,先前項目銷售的約束增加了,拿地的積極性也就減少了,自然也可以帶動房企大力入市和積極拍地。此類政策對于全國其他城市土地市場也是有啟發的,在既有的減少競拍保證金交納比例、延后剩余出讓金交納時間等做法同時,也需要關注房企的一些新的顧慮。減少此類政策的約束,將使得房企拿地的步伐可以努得更長、回頭得更快,也有助于確保土地市場的平穩身體健康發展。

    6英美澳:三國提升了基準利率

    5月5日,英國宣告加息。5月初國際市場上普遍經常出現了加息的操作,對于我們理解國際金融市場變化、更加精準預判中國房貸政策等都有積極的作用。

    1、加息情況

    從近期海外一些國家的動作看,普遍有了加息的動作或傾向。1)5月3日,澳大利亞儲備銀行宣告,把基準利率從0.1%提升25個基點到0.35%。這是澳央行2010年11月以來首次加息,完結了澳大利亞自2020年11月開始實施的歷史低位利率。2)5月4日,美聯儲宣布加息50個基點,將聯邦基金利率目標區間上調到0.75%至1%之間。這是自2000年以來加息幅度首次超過50個基點,表明出有美聯儲放寬貨幣政策的緊迫性。3)英國中央銀行英格蘭銀行5月5日宣告,將基準利率從0.75%下調至1%,以應對通貨膨脹。這是2021年12月以來,英國央行第四次加息,此次加息也使英國央行的基準利率升到13年來的最低水平??偨Y這三國的加息政策,可以顯現出其特點,即加息的節奏減緩、力度加大、利率水平不斷創新高、大力應對通脹風險。

    2、政策意義

    對于國際市場的加息現象的理解,有助我們更好理解貨幣政策南北和信貸政策動向,尤其是從房地產的角度來看,更要注意此類政策帶給的新靈感??傮w上看,中國當前房地產市場尤其是房貸市場,持續強調了降息和降低成本的導向。在既有的LPR降息和各銀行主動下調利率的情況下,購房者的信貸成本總體上正處于上升的態勢。這一點和國際市場形成了差異和對比,反過來進一步說明當前中國購房市場中房貸成本進一步減少的機會,對于降低房地產交易成本和鼓勵購房需求釋放等有積極的作用。雖然我們確實也要防范國際市場貨幣政策調整帶給的影響和沖擊,但就近期來看,中國各大銀行的放貸的能力和主動性是在強化的,其也為5月份以及先前月份購房市場創造了更好的信貸環境。

    7洛陽:資金監管等政策更加靈活和變通

    5月1日,洛陽月實施《促進房地產市場持續穩定健康發展的若干措施》。此次洛陽在預售資金監管、裝配式建筑指標、二手房貸款方面有一些創意的闡釋,值得行業的注目。

    1、基于評級落實差異化資金監管

    此次洛陽具體,依據企業評級實施差別化監管資金管理。對于一級房企來說,其預售資金監管標準限制,依據工程形象進度分12個節點撥付。而對于等級偏低的企業,則有可能節點數只有6個。此類規定對于房企而言,具有鼓舞效應。對于合規和經營務實的企業,充分利用此類政策,可以減少資金溶解,充份促進企業資金的循環。類似于差別化的資金監管方式,也是全國其他城市值得自學和注目的。

    2、裝配式建筑指標更加靈活化

    此次政策具體,完善裝配式建筑配建政策。政策實際上對于裝配式建筑的應用于采行了更加靈活和變通的做法。對于想要減少裝配式建筑配建面積的,可以繳納裝配式建筑易地建設費,其后不再配建。對于想申請人增加的,則可以取得相關的成本差價獎勵。此類規定,也使得裝配式建筑的發展更具有靈活性。在當前房企叛成本的特殊時期,有助房企合理自由選擇裝配式建筑的配建面積,進而更好地前進房企經營和項目的開展。

    3、優化二手房的貸款政策

    此次洛陽對于二手房方面的貸款政策給與了更多的反對。這主要還包括三點,即二手房公積金貸款最低首付比例不再設置房齡年限范圍,統一按照20%執行;對區域優勢明顯的二手房貸款房齡調整為30年以內;反對積極開展法拍電影房按揭貸款業務。此類規定,使得二手房的可貸金額更加充裕,同時首付比例也可以減少,對于類似形式的二手房也可以享受到貸款的反對。類似規定,都有助促進二手房市場的活躍,進而加快此類房產的盤活和流通。

    8鎮江:延續4月精神出臺公積金政策

    5月5日,鎮江公積金中心發布《關于調整住房公積金有關政策的通報》。此次政策進一步說明,5月份各地公積金貸款政策有進一步嚴格的偏向。

    1、政策要點

    此次政策具體,降低公積金貸款首付比例,對已結清首次公積金貸款的繳存職工家庭,第二次申請人公積金貸款的首付比例調整為40%。從這里可以看出,鎮江對于二次申請公積金貸款的首付比例進行了上調,從60%下調為40%??偨Y近期全國公積金貸款政策,可以看出,二次或二套房申請公積金貸款的首付比例呈現出了差異,比如說梅州為20%、福州為40%、洛陽為20%。但無論如何,各類城市的首付比例總體以上調為主。

    2、政策意義

    5月份各地政策放松會之后呈現出加碼、減緩的態勢,此次鎮江公積金政策的調整,也體現了地方政策的一個南北特征,即積極響應4月份既有的政策內容,進一步把政策做到粗做鑒。此前4月29日鎮江公布了《關于進一步促進我市房地產業良性循環和身體健康發展的通報》。此次政策明確了對于二次使用公積金進行降低首付的規定??梢灾赋?,5月份各地總體上會在上一級政策的基礎上,實施更多細則性內容和條款,充分保證房地產市場享受更優惠和更實質的政策內容。

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    文章來源:易居研究院 https://www.sohu.com/a/544573951_99986045回到搜狐,查閱更多

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