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    徐州“十八條”出臺: 這座城市如今也急需喚醒剛需

    2022-05-11來源:徐州房產網正文:徐州“十八條”出臺: 這座城市如今也急需喚醒剛需

    5月3日,徐州市住房和城鄉建設局公布近日開會的徐州市房地產行業復工復產及紓困面壁工作會議涉及內容。徐州相關部門明確提出十八條具體措施,還包括下調房貸利率、降低首付比例、放松限售、沿襲人才購房補貼、降低土拍電影保證金等,以盡快激活市場。

    在南京、無錫等地對樓市政策展開優化調整之后,素有“五省通衢”之稱的徐州,也對樓市政策進行了優化調整。徐州房價曾在過去6年內快速上漲。

    徐州“十八條”

    抱著解決問題的目的,此次徐州房地產行業停工復產及紓受困面壁工作會議就轉錄市場實施多項舉措,明確而言,主要有以下幾方面內容:

    一、土地供應方面,徐州將根據市場變化精準投入住宅用地,對去化周期較長的區域控制供地規模;掛牌出讓地塊競買保證金按土地掛牌起始價由原來的100%調整為50%繳納,剩下出讓金在辦理建設工程規劃許可證前繳清,最久不超過6個月;在辦理商品房預售許可時,以整宗地抵押的,必須注銷本批次預售部分房屋對應的土地抵押權,由抵押權人、抵押人展開共同約定,并向不動產登記部門提出申請;注冊部門依照雙方申請人將誓約的內容欄中于相應不動產登記簿,吊銷預售部分土地使用權的抵押權。以開建工程抵押的,必須以批次為單位吊銷須要辦理預售許可的不動產,剩余部分辦理在建工程抵押權更改注冊。

    二、在加大信貸支持方面,徐州引導金融機構加大個人住房按揭貸款投放,上調住房貸款利率;希望金融機構對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房減少首付比例;加大二手房交易貸款反對力度,滿足房屋交易資金市場需求,拓寬提高性住房融資渠道。

    三、在反對合理住房需求方面,分批商品住宅144平方米以上的不限制出讓;人才購房補助金政策沿襲《徐州市“555”謂之才工程實施方案》規定。

    四、在調整住房公積金使用政策方面,在全市范圍開辦靈活就業人員(個體經營者、自由職業者和新市民)公積金繳存工作,按規定享用住房公積金貸款利率;簡化淮海經濟區職工在徐購房使用公積金貸款流程,支持購房者通過“跨省通辦”平臺在公積金繳存地異地辦理。

    五、在對房企的紓困政策、優化市場營商環境方面,增大項目貸款和并購貸款反對力度,對受困企業貸款大力展開展期、續貸,有效緩解開發企業資金壓力;優化商品房預售監管資金支取節點,由原來的按預售批次調整為按棟支取重點監管資金。試點商品房預售監管資金用于銀行保函的方式。

    當地房企人士認為,徐州此次對樓市政策的優化與調整比較常規。一名去年剛進入徐州市場的開發商更回應,當下的樓市應直接在市場需求端發力,徐州是一個剛需為主的市場,需要提升信心。

    同策研究院研究總監宋紅衛則認為,徐州紓受困政策對于穩定經濟及房地產市場具備積極的起到,而小微企業主和個體工商戶群體是目前主力購房群體。通過稅負減免以及涉及政策支持,可以幫助企業渡過難關,避免出現過多失業情況。同時,對個體來講,工作的穩定是購房預期的最重要保證,也是購房信心的重要支撐。隨著房地產行業涉及政策的調整,預計融資端、土地端以及購房末端還不會有涉及反對政策實施,這對進一步平穩房地產市場有積極影響。

    曾經快速上升的市場

    據徐州當地第三方機構統計數據顯示,2015年,徐州樓市三環內的新房售價在6000元/平方米左右,如今徐州三環內的新房房價在1.3萬/平方米到1.5萬元/平方米之間,最貴的樓盤達到3萬元/平方米左右。一名房企人士回應,機構的統計數據有所夸張,據他仔細觀察,徐州市區現在均價12000元/平方米,轄區縣城大概均價7000元/平方米。

    國家統計局數據披露,自2016年以來,徐州的新房價格連漲57個月,直到2020年11月,徐州新房價格環比出現0.1%的下滑,就此打斷長達近5年的連續下跌。

    此前由于房價翻倍的邊際效應,徐州的土拍市場表現較為火熱。

    2020年,徐州成功出讓262幅土地,成交價金額436億,同比下跌5.6%。在成交價的住宅地塊中,有16幅土地的樓面價多達7000元/平方米。其中,南京頤居置業拿下的2020-15號原華東機械廠D地塊,成交價樓面價高達16906.7元/平方米。

    2021年6月,由中梁地產(02772.HK)原總裁李和栗兼任董事長的蘇州元里置業通過旗下子公司奪下邳州后沙兩幅宅地出讓,其中一幅地塊樓板價2820元/平方米(517.16萬元/畝)。但這并非邳州地價天花板,據了解,邳州先前出讓的土地沒有高于560萬/畝的。

    然而,伴隨著去年以來房地產市場上行,徐州樓市的考驗也一同到來。

    2021年,徐州總計成交價44幅宅地,出讓總建面積437.92萬平方米,同比下降20.11%;整體成交價樓面價8696元/平方米,同比下跌55.4%,溢價率45.05%。萬科(000002.SZ)、美的置業(03990.HK)、中海地產(0688.HK)、碧桂園(02007.HK)、保利地產(0119.HK)等房企之后深耕徐州;首次轉入徐州投資的房企也有,中天幸福集團、新希望地產、華發股份(600325.SH)、建發地產(01908.HK)等首次轉入徐州市區拿地。

    2022年一季度,徐州樓市表現低迷??硕鹧芯恐行臄祿@示,2022年一季度,徐州樓市商品住宅供應66.97萬平方米,環比上升53.34%,同比上升3.73%;成交價54.76萬平方米,環比上升48.44%,同比下降58.78%。從庫存去化周期來看,按照將近一年去化速度,2021年2月去化周期為4.4月,而2022年2月去化周期上升為10.1月,去化周期明顯拉長。

    截至2022年2月底,銅山區庫存量僅次于,為138.13萬平方米;鼓樓區去化周期最長,為15個月;經濟開發區、云龍區、泉山區去化周期均在9個月內。

    2022年3-4月,徐州房地產銷售是去年同期的30%左右。

    供需不央,加之購房者信心不足,政策上的優化調整顯得較為重要。前述房企人士認為,信心激活最重要的是,相關政策完善,人、物流動起來;地產政策更加明確,不應在市場需求端發力。

    億翰智庫研究總監于小雨認為,新一輪政策優化的核心或者是關鍵在于市場需求端。比如鄭州、蘭州、昆明等城市中止“認房認貸”就很必要很有效地,其預測接下來不少城市也會考慮到完備限貸政策。


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